🏚️ IMÓVEL ABANDONADO PODE VIRAR PATRIMÔNIO DA PREFEITURA? Nova Odessa quer regulamentar arrecadação de propriedades

Projeto de Leitinho cria procedimento para imóveis urbanos efetivamente abandonados; após processo administrativo e três anos de arrecadação, propriedade poderá ser incorporada ao Município e destinada a habitação, equipamentos públicos, praças e outros projetos sociais

Um imóvel particular abandonado poderá, em determinadas circunstâncias, passar definitivamente para o patrimônio público de Nova Odessa.

É o que pretende regulamentar um projeto de lei complementar encaminhado pelo prefeito Cláudio José Schooder, o Leitinho (PSD) à Câmara Municipal.

Mas atenção:

NÃO SIGNIFICA QUE A PREFEITURA PODERÁ SIMPLESMENTE “TOMAR” UMA CASA PORQUE ELA ESTÁ VAZIA, MALCUIDADA OU COM IPTU ATRASADO.

A legislação federal estabelece requisitos específicos para a chamada arrecadação de bem imóvel urbano abandonado, e o projeto municipal pretende criar o procedimento administrativo para aplicá-los em Nova Odessa.

⚖️ ISSO JÁ EXISTE NO CÓDIGO CIVIL

A possibilidade não está sendo criada do zero pelo Município.

O artigo 1.276 do Código Civil estabelece que o imóvel urbano que o proprietário abandonar, com intenção de não mais conservá-lo em seu patrimônio, e que não esteja na posse de outra pessoa, poderá ser arrecadado como bem vago e, três anos depois, passar à propriedade do Município ou do Distrito Federal.

A própria legislação estabelece uma presunção importante: a intenção de abandono pode ser presumida quando, cessados os atos de posse, o proprietário deixa de satisfazer os ônus fiscais incidentes sobre o imóvel.

Isso, porém, não transforma qualquer dívida de IPTU em perda automática da propriedade.

IPTU ATRASADO, SOZINHO, NÃO AUTORIZA A PREFEITURA A CONFISCAR UMA CASA.

É preciso caracterizar juridicamente o abandono.

🔍 COMO A PREFEITURA PRETENDE IDENTIFICAR UM IMÓVEL ABANDONADO?

Pelo projeto, alguns elementos poderão desencadear a análise, entre eles:

falta prolongada de conservação; deterioração ou risco estrutural; ausência de ocupação; interrupção prolongada de água e energia; inexistência de responsável conhecido; débitos reiterados; e notificações administrativas não atendidas.

Mas nenhum desses elementos deveria funcionar isoladamente como uma sentença de perda da propriedade.

Será necessária a abertura de processo administrativo individualizado.

🚨 PRIMEIRO INVESTIGA. DEPOIS ARRECADA.

Esse talvez seja o ponto mais importante para o proprietário entender.

O projeto prevê etapas anteriores à arrecadação.

A Prefeitura deverá realizar vistoria, levantamento documental e diligências para identificar e localizar o proprietário.

Depois haverá notificação.

O proprietário terá 30 dias para se manifestar ou contestar o procedimento.

Devem ser respeitados o contraditório e a ampla defesa, garantias estabelecidas pelo artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal também para processos administrativos.

Somente depois da apuração administrativa poderá ocorrer a declaração de abandono e a arrecadação provisória.

🏠 CASA VAZIA NÃO É CASA ABANDONADA

Essa distinção será essencial para evitar abusos.

Uma residência pode estar vazia porque o proprietário:

mora em outra cidade;

está realizando inventário;

aguarda uma reforma;

pretende vender ou alugar;

está discutindo judicialmente a propriedade;

ou simplesmente decidiu não ocupá-la naquele momento.

AUSÊNCIA FÍSICA NÃO SIGNIFICA NECESSARIAMENTE INTENÇÃO DE ABANDONAR O PATRIMÔNIO.

E o direito de propriedade é constitucionalmente protegido, embora também esteja submetido à sua função social. A Constituição assegura ambas as garantias no artigo 5º, incisos XXII e XXIII.

💰 E SE ESTIVER DEVENDO IPTU?

Outro cuidado fundamental.

O próprio projeto ressalva que dívidas tributárias não serão suficientes, isoladamente, para caracterizar abandono.

Isso é importante porque cobrança de IPTU possui instrumentos próprios.

Uma coisa é:

PROPRIETÁRIO DEVEDOR.

Outra, juridicamente diferente, é:

PROPRIETÁRIO QUE ABANDONOU O IMÓVEL COM INTENÇÃO DE NÃO MAIS CONSERVÁ-LO EM SEU PATRIMÔNIO.

Misturar as duas situações poderia gerar enorme insegurança jurídica.

⏳ E DE ONDE VÊM OS TRÊS ANOS?

Depois de caracterizado o abandono e realizada a arrecadação, começa outro período.

O imóvel ficará provisoriamente sob responsabilidade municipal.

O prazo de três anos não é uma invenção do projeto de Nova Odessa. Ele está previsto no Código Civil para que o imóvel urbano arrecadado como abandonado passe à propriedade do Município.

Portanto, não é:

“A casa ficou três anos abandonada e virou da Prefeitura.”

A lógica jurídica é diferente:

ABANDONO → PROCESSO ADMINISTRATIVO → ARRECADAÇÃO → TRANSCURSO DO PRAZO LEGAL → EVENTUAL INCORPORAÇÃO.

Essa diferença precisa ficar muito clara para a população.

🧹 PREFEITURA PODERÁ ENTRAR E CONSERVAR

Enquanto o imóvel estiver arrecadado, o Município poderá adotar medidas para impedir que a propriedade continue representando risco ou degradação urbana.

Entre as possibilidades estão limpeza, cercamento, vigilância, obras emergenciais e medidas contra invasões, descarte irregular e danos ambientais.

E existe um ponto que certamente provocará discussão:

SE O DONO APARECER, PODERÁ TER QUE PAGAR A CONTA.

Segundo a proposta, caso o proprietário reivindique o imóvel durante esse período, deverá ressarcir despesas municipais relacionadas à conservação, segurança, obras, tributos, procedimentos administrativos e registros, conforme as condições estabelecidas pela futura legislação.

Esse dispositivo merece análise cuidadosa dos vereadores, inclusive quanto à forma de cálculo, comprovação dos gastos e garantia de contestação dos valores.

🏘️ IMÓVEL PODERÁ GANHAR FUNÇÃO SOCIAL

A proposta não pretende simplesmente colocar propriedades no patrimônio imobiliário da Prefeitura.

Ela prevê possibilidades de utilização social.

Os imóveis arrecadados poderão ser destinados, conforme cada situação, a:

habitação de interesse social;

locação social;

equipamentos públicos;

áreas verdes;

praças e espaços de convivência;

reabilitação urbana;

e projetos de desenvolvimento local.

Isso abre uma discussão interessante:

QUANTOS IMÓVEIS ESTÃO HOJE EFETIVAMENTE ABANDONADOS EM NOVA ODESSA?

E quantos poderiam, depois de cumpridas todas as exigências legais, ser recuperados para alguma finalidade pública?

📋 CADASTRO SERÁ PÚBLICO

O projeto também cria o Cadastro Municipal de Imóveis Abandonados.

A ferramenta deverá reunir propriedades:

em investigação;

já arrecadadas;

e definitivamente incorporadas ao patrimônio municipal.

A previsão de disponibilização no portal da Prefeitura é especialmente importante para a transparência.

Mas seria interessante que os vereadores avançassem um pouco mais.

O CADASTRO DEVERIA MOSTRAR TAMBÉM O ANDAMENTO DE CADA PROCESSO.

Sem expor dados pessoais protegidos, seria possível informar:

número do processo;

data da vistoria;

data da notificação;

situação atual;

data da arrecadação;

gastos públicos realizados;

destinação provisória;

e eventual incorporação definitiva.

Assim, a população conseguiria fiscalizar quais imóveis estão entrando no procedimento e por quê.

⚠️ UM PODER DESSE TAMANHO EXIGE CONTROLE

A proposta pode ajudar Nova Odessa a enfrentar imóveis que se transformaram em locais de descarte irregular, proliferação de vetores, degradação urbana, insegurança e ocupações clandestinas.

Mas existe o outro lado.

Estamos falando de propriedade privada.

E, quando o poder público recebe instrumentos capazes de terminar na transferência definitiva de um patrimônio particular ao Município, os mecanismos de proteção contra erros precisam ser igualmente fortes.

Por isso, a Câmara deveria discutir pontos como:

Como será comprovada a intenção de abandono?

Quantas tentativas de localização do proprietário serão obrigatórias?

Como serão tratados proprietários falecidos e imóveis em inventário?

Como serão tratados imóveis objeto de disputa judicial?

Haverá publicação oficial da abertura do procedimento?

Será possível recurso administrativo?

Quem decidirá definitivamente pela arrecadação?

Como serão calculados os gastos cobrados do proprietário?

Quem fiscalizará a utilização provisória desses imóveis?

Qual critério definirá quem receberá imóvel destinado a programa habitacional ou locação social?

São salvaguardas importantes justamente para que uma política urbana legítima não se transforme futuramente em fonte de arbitrariedades ou favorecimentos.

🏛️ A CÂMARA PRECISA DISCUTIR, NÃO APENAS APROVAR

O mérito da proposta é evidente: imóvel realmente abandonado pode gerar custos e riscos para toda a vizinhança.

Mas o Legislativo terá uma responsabilidade adicional.

Não basta perguntar:

“O QUE A PREFEITURA PODERÁ FAZER COM O IMÓVEL?”

É preciso perguntar também:

“QUAIS GARANTIAS TERÁ O PROPRIETÁRIO PARA PROVAR QUE NÃO O ABANDONOU?”

As duas questões precisam caminhar juntas.

Porque função social da propriedade é princípio constitucional.

Mas o direito de propriedade, o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa também são.

🔥 SUA CASA PODE “VIRAR DA PREFEITURA”?

A resposta curta é:

NÃO SIMPLESMENTE POR ESTAR FECHADA, MALCUIDADA OU COM IPTU ATRASADO.

Mas um imóvel urbano efetivamente abandonado, sem posse de terceiro e preenchidos os requisitos legais, pode ser arrecadado pelo poder público e, transcorrido o prazo previsto no Código Civil, passar ao domínio municipal.

É justamente essa situação que Nova Odessa pretende regulamentar.

Agora cabe aos vereadores assegurar que o procedimento seja eficiente para recuperar imóveis realmente abandonados, mas rigoroso o suficiente para impedir que abandono seja confundido com simples ausência, inadimplência ou dificuldade financeira do proprietário.

DAR FUNÇÃO SOCIAL AO QUE foi realmente abandonado pode beneficiar a cidade.

MAS RETIRAR UMA PROPRIEDADE DE ALGUÉM POR ERRO SERIA UMA VIOLAÇÃO GRAVÍSSIMA.

Entre esses dois extremos está a lei que a Câmara de Nova Odessa terá que analisar.

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Fonte: Projeto de Lei Complementar encaminhado pela Prefeitura de Nova Odessa / Código Civil Brasileiro / Constituição Federal.