⚖️🏘️ SUMARÉ: COBRANÇAS PARA REGULARIZAR IMÓVEIS E NOVAS REGRAS URBANÍSTICAS EXIGEM TRANSPARÊNCIA E FUNDAMENTAÇÃO TÉCNICA

Análise da legislação municipal identifica contrapartidas financeiras já previstas desde fevereiro de 2026. Novas audiências deverão esclarecer como eventuais alterações afetarão proprietários, drenagem urbana, estacionamentos e regularização de construções.

A convocação de três audiências públicas para discutir mudanças na legislação de uso e ocupação do solo de Sumaré levanta uma questão que vai além da realização das reuniões: quais serão os efeitos jurídicos, financeiros e urbanísticos das alterações propostas?

A análise da Lei Municipal nº 7.578, sancionada em 11 de fevereiro de 2026, demonstra que o município já estabeleceu instrumentos de contrapartida financeira para determinadas situações de regularização de edificações.

Agora, a Prefeitura pretende discutir novas modificações na legislação.

Entretanto, a convocação divulgada não apresenta, por si só, um quadro comparativo completo entre as regras atuais e as alterações pretendidas.

Sem essa comparação, moradores podem ter dificuldades para compreender o que efetivamente está sendo discutido.

💰 AS COBRANÇAS JÁ ESTÃO NA LEI MUNICIPAL

A Lei nº 7.578/2026 alterou dispositivos da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo.

Entre as disposições introduzidas estão fórmulas para calcular contrapartidas financeiras em situações específicas de regularização.

Os fatores previstos incluem:

• 0,002 para a Outorga Onerosa de Construção no Recuo;
• 0,005 para a Outorga Onerosa de Impermeabilização;
• 0,05 para a Outorga Onerosa de Vagas de Estacionamento.

Esses fatores integram fórmulas que também consideram outras variáveis, como valor venal da construção, área envolvida ou quantidade de vagas, conforme cada modalidade.

Portanto, não podem ser interpretados isoladamente como percentuais simples de cobrança sobre o valor de mercado do imóvel.

Uma das questões que precisam ser esclarecidas é se o novo projeto pretende modificar esses fatores, as hipóteses de incidência ou os critérios de regularização.

⚖️ A PREFEITURA PODE ESTABELECER ESSAS REGRAS?

A Constituição Federal atribui aos municípios competência para legislar sobre assuntos de interesse local e promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, parcelamento e ocupação do solo urbano.

O artigo 182 também estabelece diretrizes constitucionais para a política de desenvolvimento urbano.

O Estatuto da Cidade, por sua vez, prevê instrumentos urbanísticos e mecanismos de participação da população.

Isso significa que o município possui competência para regulamentar o uso do solo e estabelecer determinadas contrapartidas previstas em lei.

Mas a competência municipal não torna qualquer regra automaticamente constitucional.

As disposições precisam respeitar a legislação federal aplicável, a proporcionalidade, a segurança jurídica, os direitos dos proprietários e as exigências urbanísticas e ambientais.

📚 OUTORGAS MUNICIPAIS EXIGEM ANÁLISE JURÍDICA ESPECÍFICA

O Estatuto da Cidade disciplina a outorga onerosa do direito de construir, especialmente nos artigos 28 a 31.

Entretanto, as modalidades municipais relacionadas a recuos, impermeabilização e vagas de estacionamento possuem características próprias.

Por isso, é necessário verificar o fundamento jurídico específico de cada cobrança, sua natureza e sua compatibilidade com as normas superiores.

Entre os pontos que merecem exame estão a definição legal dos critérios, a motivação urbanística das contrapartidas e a destinação dos recursos arrecadados.

Também é importante avaliar se os instrumentos estão sendo utilizados para permitir regularizações compatíveis com o interesse público ou se poderiam acabar autorizando situações que gerem riscos à segurança e ao meio ambiente.

A existência de previsão em lei municipal não dispensa esse controle jurídico.

🌧️ PAGAMENTO NÃO PODE SUBSTITUIR A SEGURANÇA URBANA

A possibilidade de regularizar imóveis com insuficiência de área permeável merece análise cuidadosa.

Em uma cidade que enfrenta problemas de drenagem e alagamentos, a impermeabilização do solo é um aspecto relevante do planejamento urbano.

Uma contrapartida financeira pode integrar uma política de compensação, mas sua existência não demonstra, isoladamente, que os impactos sobre o escoamento da água estejam adequadamente resolvidos.

É necessário conhecer os estudos técnicos que fundamentam as regras e verificar se existem limites para regularização de situações potencialmente prejudiciais.

O mesmo raciocínio vale para construções em recuos e para a ausência de vagas de estacionamento.

A regularização administrativa precisa ser compatível com as condições de segurança, acessibilidade e funcionamento da cidade.

🏛️ TRÊS AUDIÊNCIAS SÃO SUFICIENTES?

O artigo 43 do Estatuto da Cidade prevê debates, audiências e consultas públicas entre os instrumentos de gestão democrática.

A realização de três encontros em diferentes regiões é uma medida compatível com essa diretriz participativa.

Contudo, a quantidade de reuniões não é o único critério relevante.

A efetividade da participação também depende do acesso prévio à documentação, da clareza das explicações, das condições para apresentação de propostas e da consideração das manifestações recebidas.

É importante verificar se a minuta completa, os anexos e os estudos de fundamentação estarão disponíveis com antecedência suficiente.

Outro ponto é a divulgação das atas e a apresentação de respostas às contribuições da população.

Audiência pública não deve ser apenas a comunicação de uma decisão previamente tomada. Deve permitir discussão real sobre o conteúdo proposto.

🔎 QUAIS DOCUMENTOS PRECISAM SER DIVULGADOS?

Para que o processo seja acompanhado com transparência, é importante disponibilizar:

• A minuta integral do projeto de lei;
• Um quadro comparativo entre a legislação atual e a redação proposta;
• Os anexos com parâmetros urbanísticos;
• As justificativas técnicas e jurídicas das alterações;
• Os critérios de cálculo das contrapartidas financeiras;
• Estudos de impacto sobre drenagem, mobilidade e infraestrutura, quando pertinentes;
• As atas das audiências e o tratamento dado às contribuições recebidas.

Essas informações permitem que moradores e profissionais identifiquem as mudanças concretas, em vez de discutir apenas os títulos dos instrumentos urbanísticos.

📢 O QUE O PORTAL AUGE1 VAI QUESTIONAR?

O Portal Auge1 considera importante que a Administração Municipal esclareça se a proposta aumentará ou reduzirá exigências, se modificará valores cobrados e quais imóveis poderão ser beneficiados ou afetados.

Também é necessário esclarecer como serão tratados os processos de regularização já protocolados e quais mecanismos impedirão que a regularização de construções produza prejuízos à coletividade.

A discussão deve considerar tanto o direito dos proprietários quanto as necessidades de infraestrutura e segurança urbana.

O espaço permanece aberto à Prefeitura de Sumaré, à Secretaria Municipal de Planejamento, à Câmara Municipal, aos conselhos competentes, aos profissionais da área e aos moradores.

⚖️ CONCLUSÃO: A LEGALIDADE DEPENDE DO CONTEÚDO E DO PROCEDIMENTO

Até o momento, a convocação das audiências não demonstra, por si só, uma irregularidade constitucional.

Também não permite afirmar que todas as alterações pretendidas serão juridicamente válidas.

A avaliação definitiva dependerá da análise da proposta integral, dos fundamentos técnicos e jurídicos e do procedimento participativo efetivamente realizado.

O principal interesse público é garantir que Sumaré possa aperfeiçoar suas regras urbanísticas sem comprometer a segurança jurídica, a transparência, a infraestrutura e os direitos dos moradores.

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Fonte: Constituição Federal, artigos 30 e 182; Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/2001; Lei Municipal nº 7.225/2023; Lei Municipal nº 7.578/2026; Diário Oficial de Sumaré; convocação municipal das audiências públicas de novembro de 2026.